Pri rozširovaní portfólia nehnuteľností často vyvstáva otázka, či je rozumnejšie kúpiť si byt ako fyzická osoba alebo si na tento účel založiť spoločnosť. V Španielsku je táto prax úplne legálna a využívajú ju tisíce investorov, hoci trendy sa v priebehu rokov zmenili v dôsledku vývoja trhu a zvýšenej kontroly zo strany daňového úradu.
Nie je to len otázka papierovania; je to finančná stratégia, kde konečný cieľ určuje cestu. V závislosti od toho, či hľadáte bývanie, druhý domov na dovolenku alebo prenájom nehnuteľností, môže právna štruktúra znamenať obrovské úspory alebo daňové problémy, ak sa dôkladne nenaplánuje.
Právne aspekty a postava patrimoniálnej spoločnosti
Je dôležité pochopiť, že registrácia nehnuteľnosti na meno spoločnosti je legálna, a to aj pre tých, ktorí nie sú daňovými rezidentmi v Španielsku. Vo všeobecnosti sa tak deje prostredníctvom holdingových spoločností, čo sú subjekty špeciálne vytvorené na správu aktív, ako sú nehnuteľnosti alebo portfóliá cenných papierov, bez toho, aby sa nevyhnutne zapájali do agresívnej obchodnej činnosti.
Existujú predovšetkým dva typy: realitné holdingové spoločnosti , ktoré vlastnia nehnuteľnosti, ktoré nie sú určené na priame ekonomické využitie, a spoločnosti holdingové cenné papiere , ktoré sa zameriavajú na investovanie do iných spoločností. Odporúča sa však opatrnosť; ak daňový úrad zistí, že spoločnosť bola založená výlučne na to, aby platila menej dane z príjmu, mohol by operáciu považovať za fiktívnu a situáciu zlegalizovať.
Daňové výhody nákupu prostredníctvom spoločnosti
Jedným z hlavných lákadiel je daň z príjmov právnických osôb. Zatiaľ čo daň z príjmov fyzických osôb je progresívna a môže dosiahnuť veľmi vysoké sadzby, všeobecná sadzba dane z príjmov právnických osôb je zvyčajne okolo 25 %, čo je veľmi atraktívne pre tých, ktorí presúvajú veľké množstvo kapitálu.
Pokiaľ ide o úplne nové nehnuteľnosti, výhoda je jasná: spoločnosti si môžu odpočítať DPH z kúpy, čo jednotlivec nikdy nemôže urobiť. Okrem toho v prípade nehnuteľností určených na ďalší predaj môže mať daň z prevodu nehnuteľností (ITP) špecifické zníženia, ak spoločnosť spĺňa určité požiadavky, čím sa optimalizujú celkové obstarávacie náklady.
Pre investorov s veľkými portfóliami je tu veľmi významná výhoda. Ak má spoločnosť aspoň osem nehnuteľností prenajatých na obdobie dlhšie ako tri roky, môže získať prístup k výrazným daňovým úľavám, ktoré výrazne zvyšujú výnosy z prenájmu v porovnaní s individuálnym vlastníctvom.
Nevýhody a riziká: Kedy partnerstvo nie je vhodné
Nie je to všetko zlaté a zlaté. Ak máte v úmysle kúpiť si hlavné alebo druhé bývanie, kúpa prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným je jednoducho chyba. Keďže dom vlastní spoločnosť, partner by musel spoločnosti platiť trhové nájomné a tento príjem by bol zdanený sadzbou 25 %, čo by výrazne zvýšilo náklady na transakciu.
Okrem toho je administratívne riadenie oveľa náročnejšie. Spoločnosť zahŕňa mesačné účtovné poplatky, podávanie ročných účtovných závierok a oveľa prísnejšie formálne povinnosti ako jednotlivec. Pre malého investora, ktorý začína so svojou prvou nehnuteľnosťou, môžu tieto fixné náklady pohltiť veľkú časť čistého výnosu.
Na druhej strane, odpočty z prenájmu pre fyzické osoby sú v určitých skupinách zvyčajne štedrejšie (niekedy dosahujú až 60 % čistého príjmu), čo je výhoda, ktorá sa nevzťahuje na spoločnosti držiace aktíva, vďaka čomu sú malé investície pre samostatne zárobkovo činné osoby alebo súkromné osoby ziskovejšie.
Porovnanie financovania a postupov
Získanie hypotéky pre firmu nie je také jednoduché ako pre jednotlivca. Banky sú zvyčajne náročnejšie a vyžadujú spoločenskú zmluvu , doklad o solventnosti a ročnú účtovnú závierku. Pokiaľ ide o podmienky, percento financovania sa zvyčajne pohybuje okolo 60 % alebo 70 % z odhadovanej hodnoty, zatiaľ čo jednotlivec môže získať 80 % alebo viac.
Splátkové lehoty sú tiež kratšie; zatiaľ čo jednotlivec si môže vziať 30-ročnú hypotéku, firmy sú zvyčajne obmedzené na obdobie 10 až 15 rokov a úrokové sadzby bývajú o niečo vyššie ako bežné sadzby. Pre správne spravovanie aktív je vhodné analyzovať, ako je hypotéka zaznamenaná v účtovných záznamoch.
Pri uzatváraní kúpy je nevyhnutné využiť odbornú radu. Štandardná kúpna zmluva nie je to isté ako zmluva so sprostredkovateľskými spoločnosťami , pretože daňový úrad dôkladne kontroluje každú transakciu, ktorá sa javí ako zameraná na obchádzanie progresívnych sadzieb dane z príjmu fyzických osôb alebo dane z majetku.
V konečnom dôsledku výber úplne závisí od zamýšľaného využitia nehnuteľnosti a výšky kapitálu. Zatiaľ čo fyzické vlastníctvo je víťaznou možnosťou pre osobné použitie alebo prvú investíciu, pre veľké portfóliá nehnuteľností alebo stratégie reinvestovania hotovosti ponúka korporátna štruktúra bezkonkurenčnú flexibilitu a daňovú optimalizáciu.