Môžem si prenajať svoje hlavné bydlisko? Komplexný sprievodca so všetkými právnymi a daňovými podrobnosťami.

Trh s nehnuteľnosťami v Španielsku sa zmenil míľovými krokmi a čoraz viac majiteľov domov, či už z pracovných dôvodov, z osobných dôvodov alebo jednoducho s cieľom maximalizovať svoj majetok, si kladie otázky: Môžete si prenajať svoje hlavné bydlisko? Je to častejšia otázka, než sa zdá, a ako uvidíme, odpoveď je áno, ale je dobré ju vedieť. všetky právne a daňové dôsledky pred rozhodnutím.

V týchto riadkoch nájdete komplexného a podrobného sprievodcu so všetkým, čo potrebujete vedieť pred prenájmom vášho hlavného bývania. Analyzujeme z daňová definícia obvyklého pobytu hore dôsledky pre pomoc, hypotéky, odpočty a povinnosť registrácieTakto budete vedieť, či si môžete bezpečne prenajať svoj dom, a vyhnete sa tak pokutám alebo strate dôležitých výhod.

Čo presne sa rozumie pod pojmom obvyklý pobyt?

V prvom rade je dôležité pochopiť, čo administratíva považuje za obvyklý pobytPodľa kritérií zhromaždených Daňová agentúra, je to nehnuteľnosť, ktorá:

• Je trvalým pobytom daňovníka najmenej tri roky nepretržite (hoci existujú opodstatnené výnimky pre kratšie obdobia, ako napríklad zmena zamestnania, manželstvo, rozchod, prvé zamestnanie, zmena zamestnania alebo nedostatočné bývanie pre osoby so zdravotným postihnutím).
• Musí byť efektívne a trvalo obývaná najneskôr do 12 mesiacov od jej nadobudnutia. alebo dokončenie rekonštrukčných prác.

Táto definícia je kľúčová, pretože Zdaňovanie a početné ekonomické výhody závisia od toho, či si nehnuteľnosť zachová svoj status hlavného bydliska.Ak bývate v prenájme, prestane to tak byť hneď, ako sa presťahujete do iného bydliska.

Môžem si za akýchkoľvek okolností prenajať svoje obvyklé bydlisko?

Všeobecne platí, že Španielske právo nezakazuje prenájom obvyklého bydliskaAko vlastník máte právo prenajímať svoju nehnuteľnosť, pokiaľ spĺňa zákonné podmienky obývateľnosti a spracovať všetky potrebné postupy. Je však dôležité mať na pamäti určité nuansy, ktoré môžu ovplyvniť vaše rozhodnutie:

• Prechod z hlavného bydliska na nájomné môže zahŕňať strata daňových výhod alebo súvisiacej pomoci (napríklad odpočty z dane z príjmov fyzických osôb, bonusy z dane z prevodu nehnuteľností, oslobodenie od dane z reinvestícií atď.).
• Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom musí byť písomne ​​​​zohľadnený v prenájom so všetkými potrebnými klauzulami.
• Ak je dom zastavený, je dobré si preštudovať zmluvu a poradiť sa s bankou, aby ste sa vyhli prípadným obmedzeniam (v praxi, pokiaľ neexistujú veľmi špecifické ustanovenia, zvyčajne nie je problém, ak budete naďalej platiť splátky).
• Vy zmeniť si registráciu do vášho nového bydliska, pretože zotrvanie prihlásené v prenajatom dome môže mať za následok pokutu za falošnú registráciu.
• A samozrejme, budete mať povinnosť deklarovať príjem z prenájmu vo vašom daňovom priznaní ako príjem z nehnuteľností.

Každý prípad má svoje špecifiká, najmä ak ste poberali verejnú pomoc, daňové úľavy alebo máte k nehnuteľnosti viazanú hypotéku.

Daňové dôsledky prenájmu vášho hlavného bydliska

El najväčšia zmena, keď prestanete bývať vo svojom obvyklom dome a začnete si ho prenajímať Toto sa deje vo fiškálnej sfére. Toto sú najdôležitejšie dôsledky:

• Strata odpočtu za nadobudnutie hlavného bydliska: Ak ste si nehnuteľnosť kúpili pred 1. januárom 2013 a využívate odpočet dane z príjmu fyzických osôb, stratíte ho hneď, ako v nej prestanete bývať. Daňový úrad vyžaduje, aby nehnuteľnosť zostala vaším hlavným bydliskom, aby si táto výhoda zachovala.
• Výkaz príjmov z prenájmu: Akýkoľvek príjem, ktorý dostanete, musí byť uvedený v dani z príjmu fyzických osôb ako príjem z nehnuteľností a budete z neho musieť zaplatiť daň. Ak tento príjem zatajíte alebo nepravdivo deklarujete, že nehnuteľnosť zostáva vaším hlavným bydliskom, riskujete prísne sankcie.
• Mestská daň z kapitálových výnosov, ak nehnuteľnosť predáte krátko po jej prenájme: Ak predáte prenajatú nehnuteľnosť do 5 rokov od kúpy, budete musieť zaplatiť obecnú daň z kapitálových výnosov (daň zo zvýšenia hodnoty mestských pozemkov).
• Strata oslobodenia od dane pri reinvestovaní do hlavného bývania: Ak ste si uplatnili toto oslobodenie po predaji svojho predchádzajúceho hlavného bydliska a investovali ste do svojho súčasného, ​​stratíte ho, ak si prenajmete nehnuteľnosť pred uplynutím 3 rokov.
• Strata bonusov v ITP: Mnohé autonómne oblasti ponúkajú znížené sadzby dane pre osoby mladšie ako určitý vek (35, 40 rokov atď.), ak sa nehnuteľnosť používa ako hlavné bydlisko. Ak ju prenajímate, o tieto zľavy tiež prídete.

Je dôležité mať na pamäti, že akékoľvek daňové výhody alebo pomoc poskytnutá za status hlavného bydliska môžete stratiť, ak zmeníte využitie a začnete nehnuteľnosť prenajímať.

Prenájom novo zakúpeného hlavného bývania: Je to legálne?

Mnoho ľudí sa pýta, či je to možné prenajmite si nehnuteľnosť hneď po jej kúpe. Právna odpoveď je áno, ale s veľmi dôležitými nuansami:

• Neexistuje žiadny zákon, ktorý by zakazoval priamy prenájom vášho prvého domu alebo novozískaného hlavného bydliska.
• Problém nastáva, ak ste pri kúpe svojho hlavného bydliska, či už štátneho alebo regionálneho, využili daňové odpočty, bonusy alebo oslobodenia: Ak prenajmete svoj dom pred uplynutím minimálnej trojročnej doby pobytu, ministerstvo financií môže od vás požadovať vrátenie všetkých prijatých daňových úľav (odpočty, vrátenie zníženej dane z nehnuteľností, oslobodenie od dane z reinvestícií atď.) plus úroky a prípadnú prirážku.
• Ak je dom z úradná ochrana (VPO)Pamätajte, že toto podlieha dodatočným obmedzeniam a zvyčajne si vyžaduje výslovné povolenie na prenájom. Prenájom bez povolenia môže mať za následok značné pokuty a penále.

Takže predtým, než sa rozhodnete, Je nevyhnutné skontrolovať všetky podmienky a požiadavky spojené s vaším konkrétnym prípadom. (dodatok na kúpu, hypotéka, typ bývania).

Čo sa stane s registráciou, keď si prenajmem svoje obvyklé bydlisko?

Keď sa odsťahujete zo svojho obvyklého domu, aby ste ho prenajali, Je povinné aktualizovať si súpis ľudu a zaregistrovať sa na novej adrese.Zostávanie prihlásené v dome, v ktorom už nebývate a ktorý ste si zároveň prenajali, sa považuje za falošná registrácia, čo môže viesť k pokutám v závislosti od obce. Pokuty sa pohybujú od 3 eur (malé obce) do 150 eur (veľké mestá). Viac informácií o týchto požiadavkách nájdete v našom článku o Kompletný sprievodca pre váš prvý prenájom.

Tento často zabúdaný postup je nevyhnutný na správne vykonanie, aby ste zachovali právnu istotu pre vás aj nájomcu. Pomôže vám to vyhnúť sa administratívnym problémom alebo problémom s prístupom k verejným službám.

Čo ak je moje hlavné bývanie zaťažené hypotékou?

Nie je nezvyčajné, že stále splácate hypotéku na svoje hlavné bývanie, keď sa rozhodnete ho prenajať. Vo väčšine prípadov... Banky nekladú priame prekážky pokiaľ sú naďalej plnené platobné záväzky stanovené v hypotéke. Avšak vždy si skontrolujte podpísané podmienky:

• Skontrolujte, či existujú nejaké konkrétne ustanovenia, ktoré vám bránia v prenájme bez predchádzajúceho súhlasu subjektu.
• Majte na pamäti, že keď je hypotéka poskytnutá na hlavné bývanie, podmienky a percento financovania sú zvyčajne výhodnejšie, takže zmena využitia by mohla mať vplyv na banku, ak ju zistí.
• Ak ste dostali verejnú záruku (napríklad ICO) špeciálne na kúpu prvého domu, preštudujte si aj predpisy, pretože vám môžu v prvých rokoch brániť v prenájme.

V každom prípade, ak neexistujú žiadne obmedzenia a splníte si svoje povinnosti, Budete si môcť prenajať bez väčších právnych problémov, hoci stratíte možnosť uplatniť si odpočet za obvyklý pobyt v rámci dane z príjmov fyzických osôb.

Prenájom izieb vo vašom hlavnom bydlisku: Je to možné?

Mnoho majiteľov sa rozhodne prenajmite si izbu vo vašom obvyklom bydlisku namiesto celej nehnuteľnosti. Táto prax je legálna a umožňuje vám zdieľať priestor s nájomníkmi, čím generujete dodatočný príjem. Viac informácií nájdete v našej .

• Prenájom izieb musí byť tiež formalizovaný zmluvou, ktorá špecifikuje práva a povinnosti.
• Umožňuje vám ponechať si vaše hlavné bydlisko na daňové účely, ak tam naďalej bývate.
• V prípade prenajatého ubytovania môže nájomca prenajať izbu do podnájmu. len s výslovným písomným súhlasom vlastníkaToto je zvyčajne upravené osobitnou klauzulou v nájomnej zmluve.

Príjmy z prenájmu izieb musia byť tiež priznané štátnej pokladnici v súlade s daňovými požiadavkami.

Môžete si prenajať svoje hlavné bydlisko na krátke obdobie alebo ako turistické ubytovanie?

Častou otázkou je, či je to možné Prenájom na deň, týždeň alebo dovolenku na platformách ako AirbnbTento typ nájmu je v každom prípade upravený odlišne. autonómne spoločenstvo. Preto:

• Krátkodobé prenájmy možno považovať za zodpovednosť hotelového sektora a podliehajú špecifickým požiadavkám (registrácie, licencie, obmedzenia oblasti atď.).
• Niektoré regióny stanovujú špecifické limity (Madrid: maximálne 5 nocí, Kanárske ostrovy: iba v oblastiach bez hotelov, Valencijské spoločenstvo a Katalánsko: povinná registrácia nehnuteľnosti).

Ak zvažujete tento typ prenájmu, Dobre sa informujte o regionálnych a obecných predpisoch, keďže vnútroštátne predpisy nie sú jednotné a sankcie za ich nedodržanie môžu byť vysoké.

Sankcie a dôsledky nepriznania nájomného

Nakoniec je dôležité pamätať na to Nepriznanie nájomného za vaše predchádzajúce obvyklé bydlisko predstavuje daňový podvod.Ministerstvo financií má zavedené monitorovacie mechanizmy a ak zistí nezrovnalosti, zašle vám paralelné daňové priznanie k dani z príjmu, aby ste si mohli napraviť svoju situáciu bez uplatnenia odpočtov, na ktoré ste mali nárok. Okrem toho by proti vám mohlo začať disciplinárne konanie.

• Pokuty sa líšia v závislosti od výšky pokuty a okolností a môžu sa pohybovať od 50 % do 100 % z podvodne získanej sumy, okrem vrátenia akýchkoľvek prijatých bonusov a daňových výhod.
• Taktiež stratíte daňový úžitok zo zníženia dane za prenájom hlavného bývania.

Preto je nevyhnutné dodržiavať všetky zákonné a daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá bola vaším hlavným bydliskom..

Nakoniec, ak sa rozhodnete pre prenájom, riaďte sa týmito praktickými tipmi pre zaistenie bezpečnej správy:

• Zaznamenajte to v nájomnej zmluve, najlepšie preskúmané odborníkom na lízing.
• Aktualizujte svoju registráciu na novú adresu predtým, ako sa nájomca nasťahuje.
• Informujte svoju banku, ak máte hypotéku, najmä ak máte otázky týkajúce sa podmienok alebo výhod.
• Informujte ministerstvo financií o zmene použitia aby sa predišlo potenciálnym problémom so zrážkami alebo oslobodeniami od dane.
• Preštudujte si regionálne a obecné predpisy ak zvažujete krátkodobé alebo turistické prenájmy.
• Zvážte kúpu poistenia prenájmu aby vás ochránil pred nezaplatením alebo škodami.

Legislatíva a zdaňovanie prenájmu primárneho bývania sa môžu zdať zložité, ale so správnymi informáciami môžete robiť informované rozhodnutia a vyhnúť sa komplikáciám. Vždy je najlepšie Pred konaním sa poraďte s daňovými a realitnými expertmi, týmto spôsobom vyťažíte zo svojho majetku maximum a budete dodržiavať zákon bez rizík.