Prenájom izieb prestal byť dočasným riešením pre študentov alebo novoprichádzajúcich pracovníkov a stal sa bežným spôsobom života v mnohých španielskych mestách. Vláda schválila súbor nariadení, ktoré sa zameriavajú na túto prax, aby sa zabránilo rozdeleniu bytu na izby na obchádzanie obmedzení prenájmu celých nehnuteľností.
Toto nariadenie spadá pod dekréty o bývaní pre nájomné, na ktorých sa dohodli strany PSOE a Sumar, a prichádza po mesiacoch rokovaní, počas ktorých existovali pochybnosti o jeho praktickom uplatňovaní a zlučiteľnosti s regionálnymi právomocami. Hlavný právny predpis bol uverejnený v Úradnom vestníku štátu (BOE) a jeho parlamentná ratifikácia sa čaká, hoci niekoľko opatrení už má vplyv na trh. Cieľom je odstrániť právne medzery bez toho, aby sa zakázal prenájom izieb.
Aké sú zmeny v prenájme izieb?
Reforma po prvýkrát zahŕňa čiastočný prenájom izieb a bytov do zákona o mestskom nájme. Predtým tieto zmluvy spadali pod flexibilnejší Občiansky zákonník, ktorý umožňoval rozdelenie nehnuteľnosti na niekoľko nájomných jednotiek bez toho, aby podliehali rovnakým právnym zárukám. Teraz sa zákon o mestskom nájme vzťahuje aj na izby.
Najdôležitejším bodom je ekonomický limit. Ak sa nehnuteľnosť prenajíma po izbách alebo jednotkách súčasne, celkové nájomné nesmie presiahnuť náklady na prenájom celej nehnuteľnosti. V oblastiach označených ako oblasti s napätým trhom s bývaním musí táto celková suma tiež zodpovedať štátnemu referenčnému indexu cien. Nájomné nemôže byť účtované za jednotlivé izby alebo jednotky vyššie ako za celý byt.
Cieľom nariadenia je tiež zabrániť tomu, aby sa fragmentácia nehnuteľnosti používala na zvyšovanie mesačného príjmu. Zmluvy o prenájme izieb podliehajú štandardným zárukám pre nájomné zmluvy o bývaní, ako sú napríklad kaucie a cenové limity, ak sú uplatniteľné. Cieľom je odhaliť prax, ktorá sa rozrástla mimo právneho rámca.
Dočasné zmluvy: väčšia kontrola a menej podvodov
Regulácia izieb je spojená s prísnejšími predpismi týkajúcimi sa sezónnych zmlúv. Tieto prenájmy musia byť založené na skutočnom a overiteľnom dôvode, ako je napríklad štúdium na univerzite, sťahovanie z dôvodu zamestnania alebo špecifická a dočasná potreba bývania. Samotné označenie zmluvy ako dočasnej nestačí. Dôvod musí byť jasne uvedený a overiteľný.
Minimálna dĺžka trvania bude viac ako 31 dní a vo všeobecnosti nesmie presiahnuť 12 mesiacov. Ak dočasný dôvod pominie alebo sa zmluva predĺži bezdôvodne, bude sa to považovať za nájom hlavného bydliska s príslušnou právnou ochranou. Nedostatočne odôvodnená dočasná zmluva sa bude v konečnom dôsledku považovať za nájom hlavného bydliska.
Zavádza sa aj mechanizmus proti reťazeniu zmlúv. Dočasné zmluvy nemožno predlžovať ani opakovať na neurčito; po prekročení stanovených limitov sa považujú za štandardné nájomné zmluvy. Predĺženia sú obmedzené a aktualizácie cien sú prepojené s IRAV (Index nehnuteľností a bývania). Sezónne obnovy na neurčito sú zakázané.
Text tiež objasňuje, že prenájom izby automaticky neznamená, že pobyt je dočasný. Niekto môže potrebovať izbu na niekoľko mesiacov z dôvodu konkrétneho sťahovania, zatiaľ čo iná osoba tam môže bývať trvalo, pretože si nemôže dovoliť celý byt. Uvedený účel nájomnej zmluvy musí zodpovedať skutočnému využitiu izby.
Čo sa stane s už podpísanými zmluvami a s autonómnymi regiónmi?
V prípade už podpísaných zmlúv bude uplatňovanie nových pravidiel závisieť od podmienok zmluvy a dátumu obnovenia. Zmluvy z predchádzajúcich sezón sa budú naďalej riadiť predchádzajúcimi predpismi až do uplynutia ich dohodnutej doby platnosti, po ktorej sa na obnovenie budú vzťahovať nové pravidlá. Dátum podpísania určuje práva a povinnosti.
Vnútroštátne právo obsahuje záruku pre regionálne právomoci. Jeho ustanovenia o krátkodobom prenájme a prenájme izieb nebránia regiónom v uplatňovaní vlastných pravidiel. Katalánsko s vlastným občianskym právom je výslovne spomenuté, čo by mohlo viesť k regionálnym rozdielom. Katalánsko si zachováva vlastné predpisy.
Súčasne balík zahŕňa daňové opatrenia týkajúce sa turistických apartmánov a krátkodobého prenájmu. Niektoré turistické ubytovacie zariadenia budú podliehať 10 % sadzbe DPH v rámci série zmien, ktorých cieľom je tiež regulovať trh s krátkodobým ubytovaním. Kontroly sa vzťahujú aj na sprostredkovateľov a krátkodobé ubytovanie.
Ďalšie zmeny v balíku bývania
Vyhláška zahŕňa aj predĺženie zmlúv a daňové odpočty pre nájomníkov. Cieľom týchto opatrení je zmierniť tlak na domácnosti a doplniť reguláciu prenájmu izieb. Bývanie sa rieši ako globálny problém.
Medzi ďalšie iniciatívy patria granty a pôžičky pre kupujúcich prvého bývania , ako aj ochrana pred vysťahovaním pre zraniteľné osoby. Ak neexistuje alternatívne bývanie, konanie o vysťahovaní môže byť za určitých okolností pozastavené. Balík kombinuje cenové stropy a sociálne opatrenia.
Toto nariadenie neznamená, že ceny všetkých izieb automaticky klesnú. Bude to závisieť od toho, ako sa limity uplatňujú, či sa nehnuteľnosť nachádza vo vysoko žiadanej oblasti a či je zmluva nová alebo obnovená. Taktiež automaticky nemení žiadnu krátkodobú zmluvu na trvalú. Skutočný účinok bude závisieť od každého konkrétneho prípadu.
Nový rámec pre prenájom izieb kombinuje začlenenie do zákona o mestskom prenájme (LAU), strop, ktorý bráni nájomcom účtovať si viac za jednotlivé izby ako za celý byt, a prísnejšie kontroly krátkodobých zmlúv. V oblastiach s vysokým dopytom sa pridávajú cenové limity a balík zahŕňa aj opatrenia týkajúce sa predĺženia, vysťahovania a turistických apartmánov. Hoci niektoré detaily je potrebné ešte doladiť a medzi regiónmi existujú rozdiely, zámerom je zabezpečiť, aby prenájom nehnuteľnosti po častiach už nebol ziskovejší ako prenájom celku.
