Pandémii sa podarilo priniesť to najlepšie z investovania do akcií na globálnom trhu s nehnuteľnosťami. Majitelia domov s väčšou hotovosťou na míňanie, nižšími hypotekárnymi sadzbami a novou slobodou práce na diaľku sa chystajú prejsť k väčším a lepším veciam. Konečne sa však objavujú náznaky, že jeho forma začína strácať dych, keďže rastúce úrokové sadzby a spomaľujúci sa ekonomický rast ťahajú trh nižšie. Veľkou otázkou teraz je, ako rýchlo to môže začať padať...
Aké sú signály, že investície do nehnuteľností sa spomaľujú?
Ceny na najteplejších trhoch klesajú
Zatiaľ čo ceny na trhu s bývaním naďalej rastú v USA a vo veľkej časti Európy, začali klesať v Kanade, na Novom Zélande, v Austrálii a Švédsku, teda v krajinách, ktoré mali v posledných rokoch najatraktívnejšie trhy. To naznačuje, že investície do akcií spoločností v sektore nehnuteľností strácajú silu, keďže úrokové sadzby na týchto miestach rastú a narastajú pochybnosti o zdraví globálnych trhov s nehnuteľnosťami. Postupom času by to mohlo spôsobiť, že kupujúci na celom svete budú opatrnejší a slabiny sa budú šíriť globálnejšie.
Investície do akcií spoločností v realitnom sektore sa môžu blížiť k poklesu. Zdroj: Fortune
Indikátory smerujú nadol⤵️
Vo väčšine veľkých priemyselných krajín sveta sa v poslednom čase znížili tri veci:
- Počet predajov domov.
- Dôvera staviteľov.
- Schválenie hypotéky.
Ceny nehnuteľností majú tendenciu sledovať tieto skoré alebo hlavné ukazovatele s oneskorením niekoľkých mesiacov. Okrem toho, ako sme vysvetlili minulý týždeň, slabé stránky v sektore bývania sa môžu preniesť do širšej ekonomiky, čo by mohlo zvýšiť tlak na znižovanie cien investícií do akcií realitných spoločností.
Nahb 10-ročný index amerického trhu s nehnuteľnosťami. Zdroj: TradingEconomics
Investovanie do akcií spoločností z realitného sektora sa stáva nedostupným羅
Vzhľadom na vyššie ceny domov a vyššie úrokové sadzby hypoték je pre potenciálnych kupcov ťažšie kúpiť si dom. V skutočnosti mnohí ekonómovia poukazujú na zhoršujúce sa ukazovatele cenovej dostupnosti, ako sú pomery ceny k príjmu a ceny k nájomnému, ako dôkaz, že ceny dosiahli územie Burbuja. Vo financiách, keď ceny domov nezodpovedajú tomu, čo ľudia zarábajú, hovoríme, že sa odtrhli od svojich základov. A varujeme, že čím ďalej sa oddelia, tým brutálnejší môže byť potenciálny zvrat.
Signály toho, že v USA sa rodí bublina na trhu nehnuteľností Zdroj: Dallasfed.org
Pri investovaní do akcií spoločností v sektore nehnuteľností neexistuje rovnováha medzi ponukou a dopytom⚖️
Tento moment po pandémii je zvláštny moment. Vysoká inflácia a rastúce sadzby hypoték si vyberajú veľkú daň na rozpočtoch spotrebiteľov a spomaľujú záujem o investovanie do akcií v oblasti nehnuteľností. Medzitým sa počet domov vo výstavbe rýchlo zvýšil, pretože prerušenia dodávateľského reťazca sa konečne začínajú uvoľňovať. A hoci vo väčšine regiónov stále pretrváva nedostatok bytov, rýchlejší rast ponuky, ako sa očakávalo, spolu s poklesom dopytu by mohli investorov viesť k tomu, aby prehodnotili svoj názor a stali sa pesimistickejšími v súvislosti s investíciami do akcií spoločností v reálnom živote. sektore nehnuteľností.
Mesačná výstavba nových domov, dokončenia a povolenia v USA Zdroj: Census Bureau
To všetko je súčasťou plánu Fedu
V USA dal Federálny rezervný systém (Fed) veľmi jasne najavo, že boj s infláciou je jeho najvyššou prioritou. Na dosiahnutie tohto cieľa je potrebné zastaviť investície do akcií na trhu s nehnuteľnosťami v krajine. Nielen preto, že nižšie náklady na bývanie priamo ovplyvňujú spôsob výpočtu inflácie, ale aj preto, že ochladia zvyšok ekonomiky: investície do akcií nehnuteľností nie sú len najväčšou triedou aktív na svete, ale majú aj priamy vplyv na tvorba kreditu.
Splátky hypoték sa oproti predchádzajúcemu roku zvýšili o 30,5 %. Zdroj: Redfin
Takže investovanie do realitných akcií bude krachovať?
Zhoršujúce sa fundamenty a zlý sentiment v nadchádzajúcich mesiacoch jednoznačne zvýšia tlak na pokles investícií do nehnuteľností, najmä v regiónoch, ktoré zaznamenali najväčšie excesy. Ale aj keď ceny klesnú, čo väčšina investorov stále neočakáva, opakovanie krachu bývania z roku 2008 je nepravdepodobné kvôli trom skutočnostiam: (i) Momentálne je k dispozícii stále veľmi málo domov. Hoci sa stavia viac domov, stále je menej domov ako kupujúcich, a to by malo znížiť ceny, aj keď sa nálada zhorší. ii) Trh s bývaním je zdravší ako v roku 2008. Podmienky poskytovania úverov sú oveľa prísnejšie, oveľa menej majiteľov domov má variabilné sadzby hypoték citlivé na mieru a nedávny nárast cien má viac spoločného s nárastom dopytu z obdobia pandémie než s momentom čistá špekulácia. Inými slovami, nie, pravdepodobne nezažijeme kolaps, aký sme videli počas globálnej finančnej krízy. iii) Dopyt po bývaní zostáva zo štrukturálneho hľadiska silný. Viac mileniálov je v najlepších rokoch kupovania domov a trvalé zmeny pracovných podmienok, ako sú hybridné pracovné miesta, boli pozitívne pre ceny. Okrem toho je investovanie do podielov na trhu s nehnuteľnosťami veľmi dobrým zabezpečením proti inflácii, a to nie je také ľahké nájsť. Ak to nestačí na to, aby ste presvedčili potenciálnych kupcov ku kúpe, pravdepodobne to stačí na to, aby niektorí súčasní majitelia nepredávali.
Kam teda smeruje investovanie do akcií spoločností z realitného sektora?吝
Najpravdepodobnejším scenárom pre globálne trhy s nehnuteľnosťami je stagnácia alebo dokonca pokles cien v najbližších mesiacoch. Ale dobrí investori (ako my) sa nepozerajú len na najpravdepodobnejší scenár, ale aj na tie najmenej pravdepodobné. A ak nás minulé krízy niečo naučili, tak to, že prepojenia medzi trhom s nehnuteľnosťami, ekonomikou a finančnými trhmi nie sú vždy zrejmé. Málokto totiž čakal, že cenné papiere kryté hypotékami spôsobia počas globálnej finančnej krízy toľko zmätku. Dnes môžu byť noví hráči, ako sú inštitucionálni investori, slabým článkom, pretože je ťažké vedieť, koľko si skutočne požičali a ako hlboko sú zapojení do investovania do akcií v oblasti nehnuteľností. Ak sa teda pýtate, či je vhodný čas investovať veľa času do nehnuteľností, alebo či je dokonca vhodný čas na kúpu vysnívaného bývania, naša odpoveď zostáva rovnaká; Nie Súčasnou nevýhodou je, že riskujeme viac než len kompenzáciu našich potenciálnych ziskov, takže je najlepšie počkať. Mohli by sme investovať do akcií spoločností v sektore nehnuteľností predajom nakrátko prostredníctvom inverzného ETF, ako je napr Krátke nehnuteľnosti ProShares (REK) alebo banky predávajúce nakrátko Austrálska centrálna banka (CBA), Westpac (WBC), Národná banka Austrália (NAB) a Banková skupina pre Austráliu a Nový Zéland (ANZ).
Najlepšou stratégiou zostáva zostať na okraji a byť pripravený strieľať, ak sa naskytne dobrá príležitosť. Vieme, že to nie je presne vzrušenie z „Big Short“. Ale ako povedala zosnulá obchodná legenda Jesse Livermore:
